Pozorność umowy sprzedaży i odzyskana nieruchomość – kolejna wygrana sprawa Kancelarii

W niniejszym wpisie chciałbym podzielić się z Państwem analizą interesującego przypadku dotyczącego pozorności umowy sprzedaży oraz wynikających z tego konsekwencji prawnych. Analizowany przypadek oparty jest na rzeczywistym wyroku sądowym, który rzuca światło na zawiłości prawa cywilnego oraz procedury dowodowej w kontekście ustalania pozorności umów.

Sprawa dotyczyła moich klientów, którzy w 2008 roku przenieśli przysługujące im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na pozwanego, co miało służyć im jako zabezpieczenie przed wierzycielami. Analiza sytuacji osobistej i zawodowej moich klientów potwierdziła, że działali oni w trudnych okolicznościach.

Ich działalność gospodarcza generowała straty, co skutkowało licznymi postępowaniami egzekucyjnymi. Pozwany, świadomy ich problemów, zaoferował swoją pomoc w wyciągnięciu ich z długów. Kluczowym dla sprawy była jednak okoliczność, że pozwany nie wywiązał się z pierwotnych ustaleń dotyczących zwrotnego przeniesienia własności prawa do lokalu na powodów po spłacie pożyczki.

Od moich klientów dowiedziałem się, że oświadczenia stron zawierających Umowę Sprzedaży prawdopodobnie zostały złożone jedynie dla pozoru. Zgodnie z art. 83 § 1 k.c., nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru.

Klienci argumentowali, że tymczasowo przenieśli przysługujące im spółdzielcze prawo na pozwanego w zamian za pożyczkę na spłatę zobowiązań, z zamiarem późniejszego ponownego przeniesienia przedmiotowego lokalu po spłacie pożyczki.

Analiza zgromadzonego materiału dowodowego doprowadziła mnie do wniosku, że umowie sprzedaży rzeczywiście nie towarzyszył zamiar faktycznego przeniesienia prawa do lokalu. Zamiast tego, strony miały na celu stworzenie pozoru sprzedaży, aby chronić majątek powodów przed wierzycielami.

Dalsze działania stron po zawarciu umowy sprzedaży również wskazywały na jej pozorny charakter. W sprawie oprócz umowy sprzedaży, strony zawarły również umowę najmu oraz pożyczki. Powodowie nie regulowali wcześniej zobowiązań wobec spółdzielni mieszkaniowej, a zadłużenie zostało uregulowane dopiero w czerwcu 2010 r.

Jednym z kluczowych elementów była również umowa najmu zawarta między moimi klientami a pozwanym. Moi klienci przez cały okres trwania umowy nie płacili czynszu w kwocie 1.100 zł, który z niej wynikał. Umowa ta, zawarta na nietypowo długi okres dziesięciu lat, stanowiła dowód na to, że intencją stron nie była rzeczywista sprzedaż nieruchomości.

W ocenie Sądu, całokształt czynności podejmowanych przez powodów oraz ich zachowanie po zawarciu umowy sprzedaży świadczyły o pozorności w rozumieniu art. 83 § 1 kodeksu cywilnego. Ustalenia powyższe skutkowały przywróceniem praw moim klientom zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Ważne jest również, żeby zwrócić uwagę na najciekawszy element przedmiotowej sprawy – mianowicie, dlaczego podjąłem decyzję o wystąpieniu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej, a nie np. o ustalenie istnienia prawa z art. 189 k.p.c.

Zasadniczą przesłanką roszczenia z art. 10 ust. 1 u.k.h.w. jest występowanie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, zaś jego funkcją jest osiągnięcie wyroku sądu procesowego stanowiącego podstawę skorygowanego wpisu w księdze wieczystej.

Ten przypadek jest doskonałym przykładem, jak ważna jest dogłębna analiza materiału dowodowego w sprawach dotyczących umów. Jako radca prawny, zachęcam do konsultacji w sprawach związanych z pozornością umów oraz innymi zawiłościami prawa cywilnego. Zawsze warto skonsultować się z doświadczonym prawnikiem, aby uniknąć pułapek prawnych i skutecznie chronić swoje interesy.